Asuntolainat

Asuntolaina on suurin laina, jonka useimmat koskaan ottavat, ja siksi pienetkin erot kasvavat siinä tuhansiksi euroiksi. Hinta koostuu kahdesta osasta, oman rahan tarve määräytyy Finanssivalvonnan lainakatosta ja laina-ajalle on laissa yläraja. Alla jokainen kohta lasketaan euroina.

Viitekorko ja marginaali

Asuntolainan korko on kahden luvun summa.

• Viitekorko, tavallisesti euribor, on sama kaikissa pankeissa. Se muuttuu korontarkistuspäivinä eikä siitä neuvotella.
• Marginaali on pankin oma lisä. Se kirjataan sopimukseen, ja kilpailutuksessa neuvotellaan juuri siitä.

Esimerkiksi 200 000 euroa 25 vuodeksi, kun viitekorko on 2,2 %:

• marginaalilla 0,6 % erä on noin 928 euroa kuussa ja korkoa kertyy noin 78 300 euroa;
• marginaalilla 0,9 % erä on noin 959 euroa ja korkoa noin 87 700 euroa.

Kolmen kymmenyksen ero marginaalissa on noin 31 euroa kuussa ja yli 9 000 euroa koko laina-aikana. Siksi tarjouksista kysytään marginaali erikseen. Kahta tarjousta voi verrata vain, jos viitekorko ja laina-aika ovat samat.

Kestääkö talous koron nousun

Vaihtuvakorkoisessa lainassa erä seuraa euriboria. Jos edellisen esimerkin 2,8 prosentin kokonaiskorko nousee 5,8 prosenttiin, erä kasvaa noin 928 eurosta noin 1 264 euroon. Lisää tulee noin 336 euroa kuussa.

Pankki testaa tämän itsekin, mutta tee sama laskelma omalle budjetillesi. Jos 336 euron lisäerä ei mahdu, harkitse kiinteää korkoa tai korkokattoa. Kumpikin maksaa jotain, mutta se maksu ostaa ennakoitavuutta.

Paljonko omaa rahaa tarvitaan

Finanssivalvonnan lainakatto kertoo, kuinka suuri osa vakuuksien arvosta saa olla lainaa. Kesäkuussa 2026 tehdyllä päätöksellä katto on 95 % kaikille lainanottajille. Finanssivalvonta käy katon läpi neljännesvuosittain, joten luku voi muuttua.

Katto lasketaan vakuuden arvosta, ei kauppahinnasta, ja tällä on euroissa iso merkitys:

• jos 250 000 euron asunto arvioidaan täyteen hintaan, lainaa saa enintään 237 500 euroa ja omaa rahaa tarvitaan 12 500 euroa;
• jos pankki arvioi saman asunnon 240 000 euroon, lainaa saa enintään 228 000 euroa ja omaa rahaa tarvitaan 22 000 euroa.

Kymmenen tuhannen euron arvioero lähes kaksinkertaistaa oman rahan tarpeen. Erotuksen voi kattaa säästöillä, lisävakuudella tai takauksella.

Laina-aika: enintään 30 vuotta

Kuluttajansuojalaki rajaa asuntoluoton takaisinmaksuajan 30 vuoteen, ja raja on ollut voimassa heinäkuusta 2023. Luotonantaja saa ylittää sen vain pienessä osassa myöntämiään asuntolainoja, enintään 10 %:ssa vuosineljänneksen lainoista. Pidempää aikaa ei siis kannata suunnitella itselleen.

Sama 200 000 euroa 2,8 prosentin korolla:

• 25 vuodessa erä noin 928 euroa, korkoa noin 78 300 euroa;
• 30 vuodessa erä noin 822 euroa, korkoa noin 95 800 euroa.

Viisi vuotta lisää laskee erää noin 106 eurolla ja tuo noin 17 500 euroa lisää korkoa. Pidempi aika on järkevä vain, jos lyhyempi ei oikeasti mahdu budjettiin.

ASP-laina ensiasunnon ostajalle

Ensiasuntoa varten voi säästää ASP-tilille. Kun säästöjakso on täynnä, pankki myöntää lainan ASP-ehdoin, ja niihin kuuluu valtion korkotuki ja valtiontakaus. Korkotuki on suoja koron nousua vastaan, ja takaus pienentää omarahoitusosuutta.

Ehdot, kuten talletusten määrä, tuen raja ja takauksen enimmäismäärä, ovat valtion määrittämiä ja muuttuvat ajoittain. Tarkista ajantasaiset ehdot pankista tai Valtiokonttorista ennen kuin aloitat säästämisen. Aloita kuitenkin ajoissa, koska säästöjakso kestää vuosia.

Mitä pankki tarkistaa

1. Maksuvara. Mitä tuloista jää menojen ja nykyisten lainojen jälkeen. Käyttämätönkin luottoraja pienentää sitä, joten tarpeeton raja kannattaa sulkea ennen hakemusta.
2. Vakuus. Ostettava asunto on tavallisesti päävakuus, ja sen arvo ratkaisee lainakaton kautta enimmäissumman.
3. Positiivinen luottotietorekisteri. Verohallinnon rekisteristä luotonantaja näkee kaikki voimassa olevat luottosi ja tulosi. Takaajan tiedot tarkistetaan samalla tavalla.

Taloyhtiölaina on erillinen velka

Uudiskohteessa osa hinnasta on usein taloyhtiön lainaa. Se maksetaan vastikkeessa, vaikka se ei näy omassa asuntolainassasi. Esimerkiksi 150 000 euron myyntihinta ja 80 000 euron yhtiölainaosuus tarkoittavat 230 000 euron velatonta hintaa.

Yhtiölainaosuus näkyy rahoitusvastikkeena. Jos 80 000 euron osuus lyhennetään 25 vuodessa 3 prosentin korolla, rahoitusvastiketta tulee noin 379 euroa kuussa oman lainan erän päälle.

Vertaile kohteita aina velattomalla hinnalla. Taloyhtiölainallekin pätee 30 vuoden enimmäisaika, ja rakennuksen viiden ensimmäisen vuoden aikana lyhennysvapaata saa olla enintään 12 kalenterikuukautta.

Näin hakeminen etenee

1. Lainalupaus ennen asuntojen katselua. Se ei sido sinua, mutta kertoo hintahaarukan ja tekee tarjouksestasi uskottavan.
2. Ehdollinen ostotarjous. Tee tarjous ehdolla, että rahoitus järjestyy.
3. Lopullinen lainapäätös kohteen tiedoilla: arvio, isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön talous.
4. Kauppa ja panttaus. Panttauksesta ja kiinnityksestä syntyy kuluja, jotka kuuluvat kokonaishintaan.
5. Ensimmäinen eräpäivä palkkapäivän jälkeen. Se on helpompi sopia alussa kuin siirtää myöhemmin.

Vanhankin lainan voi kilpailuttaa

Olemassa olevan lainan marginaalista voi neuvotella uudelleen. Usein oma pankki tarkistaa marginaalia, kun asiakas tuo kilpailevan tarjouksen. Jo 0,3 prosenttiyksikön pudotus on edellä lasketussa esimerkissä yli 9 000 euroa. Miten se tehdään, katso lainan kilpailutus.

Asuntolainaa ei kannata yhdistää kulutusluottoihin, mutta kulutusluotot voi järjestellä erikseen. Siitä lisää sivulla lainojen yhdistäminen.

Usein kysyttyä

Kannattaako ylimääräinen lyhennys

Laske se korolla. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa 2,8 prosentin korolla 10 000 euron ylimääräinen lyhennys ensimmäisen vuoden jälkeen säästää noin 9 100 euroa korkoa, ja laina loppuu lähes kaksi vuotta aiemmin. Jos säästöille saa varmasti enemmän kuin lainan korko, laskelma kääntyy. Tarkista ensin, onko ylimääräinen lyhennys sopimuksessa maksuton.

Mitä lyhennysvapaa maksaa

Korko juoksee myös lyhennysvapaan aikana. Samassa esimerkissä kuuden kuukauden lyhennysvapaa tarkoittaa noin 2 800 euroa korkoa ilman, että velka pienenee. Satunnaisena joustona se auttaa, mutta toistuvana se kertoo, että erä on liian suuri.

Ennen allekirjoitusta

• Marginaali on kirjattu sopimukseen, ja tiedät, milloin sitä voi tarkistaa.
• Laina-aika on valitsemasi, ei pisin mahdollinen.
• Järjestelypalkkio, tilinhoitomaksu ja panttauskulut ovat tiedossa euroina.
• Ylimääräinen lyhennys ja lyhennysvapaat: ovatko ne mahdollisia ja mitä ne maksavat.

Asuntoluottoon sovelletaan osin eri sääntöjä kuin kulutusluottoihin. Älä oleta, että kulutusluoton peruuttamisoikeus toimii samalla tavalla. Kysy peruuttamisen ja irtisanomisen ehdot omasta sopimuksestasi ennen allekirjoitusta.